Las 10 faltas más frecuentes en los proyectos de propiedad horizontal

Las 10 faltas más frecuentes en los proyectos de propiedad horizontal

Según las quejas presentadas a la Lonja de Propiedad, entre ellas se encuentran los accesos inadecuados, ausencia de barandas en escaleras y poca ventilación en sótanos.

Accesos inadecuados, falta de ventilación en los sótanos, shut de basuras que no cumplen las especificaciones requeridas, ventanería y puertas sin las dimensiones adecuadas, entre otras, hacen parte de las quejas más comunes de los copropietarios de apartamentos al momento de recibir su propiedad.

El primer proceso que tiene que llevar a cabo una propiedad horizontal al constituirse es el recibo de áreas comunes. Esta tarea que debe ser autorizada por la asamblea de copropietarios y tiene como objetivo recibirle en debida forma al constructor. Esto permite verificar que el edificio o conjunto residencial construido sea igual al aprobado en la licencia y que cumpla con las normas técnicas que regulan la construcción.

Algunos conjuntos residenciales no le dan la rigurosidad adecuada a este proceso y terminan recibiendo verdaderos “dolores de cabeza”.

Según la Corporación Lonja de Administración de Propiedad Horizontal de Colombia, seccional Atlántico, las quejas son reiterativas debido a que observan que las constructoras no están tomando los correctivos frente a estas situaciones.

En opinión de Silvia Padilla, presidente de la Lonja de Propiedad Horizontal, estas situaciones traen un problema tanto para el comprador como para el vendedor. “Se ha convertido en un trauma para los compradores porque terminan con una insatisfacción con lo que les ofrecen”, afirma Padilla.

Según el abogado Augusto Rico García, gerente de una firma especializada en recibo de áreas comunes, de cada 20 edificaciones sometidas a régimen de propiedad horizontal, solo dos hacen un correcto recibo de áreas comunes.

“De conformidad a la Ley 675 de 2001, los bienes comunes esenciales, como el terreno, las estructuras y las áreas de circulación a los bienes privados se recibe con la entrega de los apartamentos o casas que conforman la propiedad horizontal”, explica Rico.

El experto aclara que los bienes comunes que deben recibirse por acta e inventario son los bienes comunes de uso general o no esenciales, como la piscina, el salón social, las zonas húmedas, el lobby, etc.

Un buen recibo de los bienes comunes de uso general y la inspección de las áreas comunes esenciales, es indispensable, para hacer las reclamaciones de garantías de obras de acabados, las cuales se vencen en un año, y las garantías estructurales que son por 10 años.

Otros de los hallazgos más comunes en el proceso de recibo de áreas comunes es el incumplimiento en cuanto al número mínimo de parqueaderos de visitantes, fallas en las pendientes de las rampas, poca área de maniobra en los parqueaderos y la ausencia de zonas de acceso para las personas con alguna discapacidad. Tampoco cumplen con la seguridad necesaria en los tableros eléctricos ni con el metraje de las áreas comunes.

En los casos en los que el constructor no responde, estos son llevados ante la Superintendencia de Industria y Comercio, ante un centro de conciliación autorizado o la justicia ordinaria. El objetivo es que los derechos de los compradores de vivienda siempre sean respetados.

María Elia Abuchaibe, gerente de la Cámara Regional de la Construcción, Camacol Atlántico, señala que desde el gremio apoyan e impulsan las gestiones de los entes competentes y trabajan día a día  por mantener capacitados a sus afiliados y actualizados sobre todas las temáticas regulatorias del sector de la construcción y por la responsabilidad en el cumplimiento de sus ofertas inmobiliarias.

“Hacemos un esfuerzo permanente con nuestros afiliados y las autoridades para propender por las buenas prácticas en el sector, de tal manera que se garanticen los derechos de los compradores de viviendas”, asegura.

Abuchaibe hizo un llamado a la ciudadanía para que informen a las autoridades competentes si conocen de irregularidades en algún proceso constructivo para que se tomen las medidas de ley.

La dirigente gremial resalta que la competencia para ejercer la inspección y vigilancia de los procesos de construcción en la ciudad la tiene asignada la Secretaría de Control Urbano y Espacio Público de la Alcaldía de Barranquilla.

‘shut’ de basuras | No cumplen medidas

Los ductos que se instalen dentro de la edificación deben fabricarse y colocarse de manera que no se promueva la propagación del fuego. Según las quejas de los copropietarios, la mayoría de los ductos son inflamables, no tienen alarma contra incendio y no tienen aspersores de agua. Los cuartos de basuras no cumplen con las dimensiones apropiadas y esto deriva en un inadecuado mantenimiento en el cuarto y en los contenedores.

Rampas de acceso | No cumplen POT

Las rampas de acceso vehicular tanto en sótanos, semisótanos y primer piso deberán tener un ancho libre mínimo de tres metros con cincuenta centímetros (3,50 m). Estas rampas deben permitir la visibilidad y maniobra de los vehículos.  Se deben desarrollar totalmente al interior del predio y tener una pendiente máxima del 15%, según el POT, medida a partir del paramento del predio y de la altura del sardinel.

Accesos inadecuados | Cumplir con los espacios

Las rampas de acceso peatonal y/o escaleras de acceso a las edificaciones deberán desarrollarse a partir del paramento o línea de propiedad. Las rampas de acceso peatonal deben tener una pendiente máxima del ocho por ciento (8%). Las rampas al interior de edificios tendrán mínimo un metro con veinte centímetros (1,20 m) de ancho.

Deben cumplir con la norma de acceso para personas en condición de discapacidad.

Falta de barandas | Riesgo de caídas

Las barandas deben evitar la caída al vacío y donde se prevé la presencia de niños no se pueden instalar barandas escalables. “Cuando no se cumplan las normas se potencian los accidentes”, dice el arquitecto José Zapata, de la Lonja. Las escaleras deben tener pasamanos en ambos lados, continuos en todo su recorrido y con prolongaciones horizontales mayores a 30 centímetros al comienzo y al final de aquellas.

Ventilación | En los sótanos

Según el POT, los sótanos y semisótanos deben disponer de medios naturales, mecánicos o artificiales de ventilación e iluminación, para efecto de garantizar condiciones adecuadas de habitabilidad mínima en los mismos. Igualmente, se requiere que en los sótanos se disponga de sistemas de bombeo para aguas servidas y lluvias, que conecten a las redes de alcantarillado. Esto se incumple, según las quejas de copropietarios.

Ventanería | Incumplen tamaño

Hay quejas en el sentido de que se están cayendo ventanas de los edificios porque no cumplen con el perfil y el tamaño.

Las estipulaciones de esta norma se refieren a requisitos generales de diseño, de seguridad y constructivos que deben aplicarse a vidrios, vidrieras, ventanales y productos de vidrio para uso en edificaciones.

Incumplen metraje | En áreas comunes

Algunas constructoras incumplen con las medidas mínimas que deben tener las áreas comunes como: celdas de parqueo, áreas de circulación vehicular, áreas de circulación peatonal, ancho de escaleras y descanso, zonas verdes, áreas sociales, zonas infantiles, entre otras. Lo compradores no tienen la precaución de medir.

Parqueaderos | No cumplen medidas

El área de maniobra debe ser de mínimo 6 metros entre columna y columna o entre cada celda, como lo estipula el POT de Barranquilla. La vía interna del parqueadero deberá desarrollar un ancho mínimo de seis metros. La Lonja dice que hay quejas porque venden o asignan los parqueaderos de visitantes. “Este es un conflicto grave”, aseguran.

Tableros eléctricos |

Tableros sin la parte frontal o puerta, sistema de cerradura averiado, además de tableros de subestaciones eléctricas sin el cerramiento adecuado, lo que permite que cualquier persona pueda acceder a los equipos eléctricos. Los propietarios de apartamentos piden tomar los correctivos para evitar riesgos de electrocución, sobre todo con niños.

Pararrayos | Sin protección

En las inspecciones han detectados edificios sin protección contra descargas eléctricas atmosféricas (rayos). Una adecuada estructura limitará el riesgo de electrocución y de incendio causado por la acción del rayo. Para estructuras de altura mayor a 25 m solo podrán utilizarse varillas sólidas y el diámetro mínimo de estas debe ser 16 mm.

Tomado de EL HERALDO: https://www.elheraldo.co/barranquilla/las-10-faltas-mas-frecuentes-en-los-proyectos-de-propiedad-horizontal-419890

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